1세대 1 주택자가 집을 팔 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 양도소득세 비과세 요건이다. 요건을 정확히 몰라 수천만 원의 세금을 더 내는 경우가 많다. 비과세 한도는 흔히 알려진 9억 원이 아니라 2022년 6월 이후 12억원으로 상향됐다.
3억 원에 산 집을 5억 원에 팔았다면 2억 원의 양도차익이 발생하는데, 비과세 요건을 충족하면 이 차익에 대한 세금(약 4천만~6천만 원)을 전액 면제받을 수 있다. 보유·거주·가격 3가지 요건을 정확히 확인해보자.
비과세 3대 요건 — 1세대·보유·거주
요건 체크리스트
✔ 1세대 1 주택: 양도일 기준 세대원 전원이 국내에 1 주택만 보유
✔ 보유기간: 취득일로부터 2년 이상 보유 (조정대상지역은 2년 이상 거주도 추가)
✔ 거주요건 면제: 해외이주·1년 이상 해외근무·질병치료 등 부득이한 사유 시 1년으로 단축
✔ 고가주택 기준: 양도 당시 실거래가 12억 원 초과 여부로 판단
✔ 미등기 양도자산: 비과세 배제 대상
✔ 상속·동거봉양·혼인으로 일시적 2 주택 시 5년 이내 기존주택 처분해야 비과세
12억 원 비과세 계산법 — 18억 매도 사례
12억원 이하 양도차익은 전액 비과세지만, 12억 원을 초과하는 고가주택은 초과분에 대해서만 과세된다. 계산 공식은 다음과 같다.
계산 공식 및 예시
과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 - 12억 원) ÷ 양도가액
예시) 18억 원에 매도, 비과세 한도 12억 원인 경우
→ (18억 - 12억) ÷ 18억 = 1/3 과세, 2/3 비과세
전체 양도차익이 6억 원이라면 2억 원만 과세 대상이 됨
일시적 2 주택·특례 — 놓치기 쉬운 함정
일시적 2주택
신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 처분 시 1세대 1 주택으로 간주. 기한 내 미처분 시 경감받은 세액 추징.
상속·동거봉양·혼인 합가
상속은 5년 이내, 부모 봉양·혼인 합가는 5년 또는 10년 한시적으로 1세대 1주택 인정.
조정대상지역 2년 거주 요건
2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 취득 주택은 조정지역에서 해제돼도 2년 거주 요건이 유지됨에 주의.
다주택자 중과 한시 배제
조정대상지역 내 2년 이상 보유 주택을 2022.5.10~2026.5.9 양도 시 중과세율 미적용, 일반 누진세율 + 장기보유특별공제 가능.
예정신고 — 양도 후 2개월 이내 필수
부동산 양도 시 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 주소지 관할세무서에 예정신고·납부를 해야 한다. 비과세 대상이라도 신고 자체는 별도로 검토가 필요한 경우가 있다.
신고 기한 예시
2026년 7월 15일 잔금 수령 → 예정신고·납부 기한: 2026년 9월 30일까지
신고기한이 토·일·공휴일인 경우 다음 영업일로 연장
무신고 시 납부세액의 20% 가산세 + 1일 0.022% 납부지연가산세
양도소득세 1세대 1 주택 비과세 핵심 정리
✔ 비과세 한도: 12억 원 (2022년 6월 이후, 이전 9억 원)
✔ 보유기간: 취득일로부터 2년 이상 (조정대상지역 2년 거주 추가)
✔ 12억 초과 시: 초과분만 비례 과세
✔ 일시적 2 주택: 신규주택 취득일로부터 3년 이내 처분
✔ 다주택 중과 한시 배제: 2026년 5월 9일까지
✔ 예정신고: 양도일 말일부터 2개월 이내 필수
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